回顾2016年养老服务业的发展状况，印象中，养老地产的虚火已经基本上被浇灭。但是，也有这么一种说法：“各地各种名义的‘养老地产’依然风生水起，热度不减”。

　　也许我认识中的养老服务业，与养老地产毕竟还是隔了一层纸。于是就上网搜索，搜到了一篇《2016年我国养老地产行业政策及环境分析》。文中提到了一连串2015年的数字，说有超过80家房企和17家险企已然投资养老地产，还有一些上市国企也“跨境抢食”。文中还为养老地产的“高端化”作了辩解：“一方面，高端化更有利于企业实现盈亏平衡，力保项目不亏损;另一方面，高端养老社区才更符合养老服务的要求，与普通住宅产品区分开”。更好玩的是，居然把上述“另一方面”与“推进老年宜居环境建设”的25部委文件挂上了钩。

　　我一直认为养老地产是一种纯市场行为，在中国可能会有一些商业机会，但前景并不乐观。既然是生意，政府当然要“完全放开”，于是“土地、税收等优惠政策无法享受”也是必然的。问题可能还是出在“供给侧”，就是说商家不能光凭自己的主观愿望来下赌注，时尚点的说法叫“烧钱”。

　　在给学生讲课时，曾经问过一个问题：“在风景秀丽、空气清新的深山老林中，有一处金碧辉煌的宏大建筑，你们说这是什么?”答案：不是佛寺就是道观。我想说的是：只有看破红尘、六根清净的出家人，才能在这种只宜清修隐居的地方长住。须知：常说的“环境”是包括自然环境和人文环境的。对老人而言，人文环境应该比自然环境更重要。老年人最怕孤独和寂寞，凡老年心理学著作，都非常强调这一点。

　　在20世纪后半期，发达国家确实也曾流行过兴办大型养老院。记得景天魁老师讲过一个故事，他在日本参访一个较为偏远的养老院，正与一位老人谈话，突然进来一位中年妇女，与老人说了几句话，又匆匆地走了。她走了之后，老人就开始流泪。景老师就问怎么回事，护理员说，刚才来的是老人的女儿，她已经很久没来看望老人了。景老师说：今天女儿来了应该高兴啊?护理员说：女儿已经走了。刚才她对老人说，已经付了两年的费用。这也许意味着今后两年间她不再来了。

　　现在发达国家都在对此进行反思，养老服务越来越重视社区和家庭的作用。对于老年人而言，除了资金保障和服务照料，还需要社会交往和亲情慰藉。因此，到90年代以后，发达国家都转向以居家养老为基础，“原址安老(Aging in Place)”成为国际共识，其内涵是：尽可能让老人在习惯居住的家庭和社区中度过晚年，尽量不要离开熟悉的环境，尤其是社会、人文环境。但是，居家养老不等于家庭养老，完整的表述应该是“在社会服务和社区服务支持下的居家养老”。在“十二五”老年服务规划中，我们提出了“居家为基础、社区为依托，机构为支撑”的政策思路，这显然是与国际接轨的。

　　但是，当老人自理能力日渐衰退丧失，有更多的时间甚至24小时都需要有人陪护时，理智的选择还是去老年服务机构，尤其在独生子女家庭为多的中国城市中更是这样。入住规模化经营的养老机构可以得到更专业、更安全的长期照护服务。但是，养老机构切忌空悬郊外，应该办在居民聚集的社区附近，而且规模不要过大，以50—400张床位的中小型机构为好。这样，老人既可以得到专业的照护服务，也可以时常得到家人的陪伴——这就是服务机构社区化的理念。

　　一个人并不是一上60岁被称为老年人，就需要政府和社会给予特别的关注和帮助。老年人之所以需要帮助，是因为随着年龄的增长，会因为罹患疾病、机能衰退和认知障碍而逐渐丧失生活自理能力，因而需要他人的帮助。老年人失能一般都有一个过程，即从社会功能的丧失到生理机能的丧失，从部分失能到完全失能。因此，养老服务就应该对不同失能程度的老人，或者说在老人失能过程中的不同阶段，根据需要为之提供不同的服务。粗略的划分，应该是健康的或轻微失能的老人，主要是围绕居家养老提供各种社会服务和社区服务;部分失能的老人，主要还是围绕居家养老提供生活支持性的服务和必要的康复护理服务，也可以由社区中心提供日间照护服务;完全失能的老人，主要由老年服务机构提供全天候的照护服务，如果老人不愿离家，也可以上门为居家照护提供支持性的服务。

　　从长期照护服务的提供者的角度去考量，其实应该将上述的各种服务归入同一个工作框架中去通盘考虑。譬如，在一个有一定人口规模的地区，首先设立一个“旗舰店”，即专业的老年服务机构，有200—400张床位，为完全失能老人提供机构服务;其次，以机构的专业力量延伸到基层社区去建立社区中心，为部分失能的老人提供日间照护服务或喘息式服务;再次，从社区中心延伸到居民家庭，为有各种需求的老人做上门的居家服务。

　　从这个意义上来说，“十三五”期间。政府应该大力培植和扶持的是综合运营的养老服务运营商，让他们在居家、社区和机构三个层次同时发力，进而形成“自我生存、自我发展”的能力，这样才会有真正的养老服务产业、事业和市场。

　　就此而言，房企、险企和其他大型国企等“社会力量”，若真心投资养老服务，应该可以往综合性的养老服务经营商的方向去尝试。另外，在养老服务产业中，房产物业和照护服务是可以分开经营的，投资者可以专注于设施建设，然后与服务商合作达致共赢。

　　当然，如前所述，现实意义上的养老地产也不是完全不可以做，但前景恐怕不会太好。但如果醉翁之意不在酒，实质不在养老而在待价而沽的不动产，那就另当别论了。