第六次全国人口普查结果告诉我们：人口流动导致的某些核心区域人口增长锐利。（资料图片）

　　近日阅读了一份资料，通过对第六次全国人口普查结果分析，得出了中国未来人口变动的方向与趋势，读后觉得有一定价值，和我的观点也相互印证，我曾写过《人口变数揭示房地产业景气只有5年》。

　　人口作为社会最基本的元素，是决定经济的最基本参数。人口增长与流动方式发生变化，对社会、对经济、对教育都会发生深远的影响。但对房地产来说，更会发生直接且深远的影响！

　　目前，一般民众甚至包括很多房地产行业高管都还简单相信：中国的城市化会继续推动全中国的房地产繁荣发展。而不会相信：即使政府主导的城市化在继续，但不同的城市，房地产业却会有不同的命运。

　　从理性数据上来分析未来房地产业的变局，第六次全国人口普查结果中揭示的人口增长和流动趋势会告诉我们什么呢？

　　第六次全国人口普查结果告诉我们：中国未来人口自然增长放缓，但人口流动导致的某些核心区域人口增长锐利。因此人口流动，而不是人口的自然增长，将成为决定一个地区人口和经济关系的主要因素，更将成为决定一个地区经济和房价的主要因素。

　　从2000年到2010年，人口仅净增7，390万人，但流动人口2.2亿人（如果包括市辖区内人户分离人口为2.6亿人）。从全国人口占比增加前10名的省市来看，人口流动的方向仍然是朝向东南沿海市场化程度最高的广东、浙江，以及上海、北京、天津这三大直辖市。而新疆人口在全国人口占比中显著上升。

　　从全国人口占比减少前10名的省市来看，除了传统上的人口流出地区四川之外，中部的湖北、安徽、河南、湖南都是人口流出大省，重庆是四个直辖市中唯一人口占比下降的。而且中西部6个省市出现了人口萎缩。

　　显然，对人口快速流入地区，其房价如果有经济基本面支持，且没有过度透资未来人口流入红利，其房价必然是坚挺的，甚至还要继续大涨，因为这部分流入人口是最有活力和对经济最有创造力的人口。

　　而对人口快速流出地区，其区域投资价值将递减。即使是该区域的中心城市，因为这些城市的人口迁入绝对量增加了，但增量人口的素质及创造力和流入发达地区的人口是不可比的，因此其房价涨幅缺乏可持续的有效动能支持，房价是不看旺的。

　　过去10年的中国高速城市化，推动了中国房地产业高速发展，但这个城市化是不是能在全国一如既往地坚挺并继续推高房价呢？事情可能并没有如此简单。

　　中国城市化率已经接近50%，中国的三大直辖市，以及以广州和深圳为中心的广东，都是过去10年在全国人口占比上升较快的城市，中国正在实现超级城市化及超级城市群化。

　　在这10年，市场最有效地配置了人力资源。中国市场化程度最高的地区，也成为吸引人口最多的地区，成为中国过去10年经济快速增长的引擎和中国制造迅速崛起的基地，也将继续引领中国经济和中国城市化的转型升级。

　　中国超级城市及城市群的崛起，是政府和市场双层力量配置合谋的典范。这种城市配置方式是模仿西方的城市化之路，但中国因为在人口数量方面与西方国家有级数级的差别，这个因素是否会导致中国未来城市发展前景的质的区别呢？大城市病问题迟早会出现，在中国尤烈，但现在我们还在高唱赞歌，我也不便对中国近几年取得的“巨大城市化成就”妄加评论。

　　基于上述分析，房地产战略研究员许子枋判断：

　　人口增长与流动趋势的变动，对于房地产业的未来布局将是决定性的，作为大型以房地产为主业的房地产集团如果漠视或忽视这种人口变动因素，其企业发展将遭遇危机！在中西部人口流出区域，其房价行之不远，其房地产价值增长将被通胀抹平，房价上升的动能不大，房价下降的压力很有。因此中西部尤其非省会及非区域经济中心城市房地产投资价值将值得怀疑！

　　而中国一线城市和东部沿海发达地区或人口持续流入的省市，房价上升的动能很大，房价下降的压力没有！如果要控制房价，就必须控制人口迁入和流动人口移入，城市当局愿意吗？何况中国的户籍改革又是时代所趋，除非我们假定目前房价中已将人口和经济锐利增长的红利提前透支了，否则，一线城市房价继续追高。

　　附诗转民谣：“十年建房，巍巍江南。今看飞鸟，凄怆江潭。鸟犹如此，人何以堪？”对新进一个城市的创业人员，尤其是农村出来的，其心如此吧！他们已永远不会是既得利益者了。