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清代政府怎样监管房地产交易

发稿时间:2017-05-19 23:12:15   来源:人民论坛网   作者:范金民

  核心提示: 江南的房地产交易,原来需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书,但康熙初年就已出现一次性预先书立各式文书的做法,到乾隆初年开始遵照定例,出现“总立一契”的趋势,并在乾隆末年成为较通行的做法。这既是民间房地产交易长期运作的结果,又是民间落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果。

  房屋买卖双方在签订正式文契之前,会就议定事项签订一份草议

  苏州著名藏书家顾文彬,在其《过云楼日记》中记载,光绪七年(1881)冬,他向西邻陆筠谷购买房屋一栋,议定房价3700元,“立过草议”。次年二月,方才“书立大契”,先付房价2600元,写立出房日期。后来房主“迟久不肯交房”,又添洋银150元,到光绪九年(1883)十二月底,卖主才腾出房子,前后历时整整两年。其间,买主顾文彬一直担心会否有反复,因有宗族亲友出面,画押以作担保,更因满足卖主要求添了一笔不菲的“找价银”(即索取加价),才彻底斩断葛藤,完成房产转移。这说明,草议从议订到具体兑现,双方虽不易反悔,但还有一定的变数,有待正契(即大契)等后续文书的书立。顾文彬的买房事例,清晰形象地反映出当时江南房地产交易的具体情节,就是买卖双方在签订正式文契之前,会就议定事项签订一份文书,谓之草议。

  幸运的是,这种房地产买卖的草议文书,仍有一些实物留存人寰,雪泥鸿爪,可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契,反映出买卖双方曾事先议立过“草议”。嘉庆十三年(1808)五月,王云芳将坐落吴县北元二图的房产绝卖与江镇公所,签订绝卖正契时声明:“自绝之后,三姓永无异言他说,另立草议为据。”道光元年(1821)十二月,陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋,在官颁的“官杜绝契”上声明“先立草议,后立允议”。光绪元年(1875)十月,杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓,在官颁的“官杜绝契”上声明“立议立契”。更加具体详明的是,道光二十年(1840)七月,严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷,其绝卖文契声明:“悉照草议所载,间隙不留,一应在内,凭中说合,绝卖与廷猷弟名下为业,计得时直绝价纹银一千五百两正,既无利债准折,亦无重叠交易,其银契下一并收足,厘毫无欠。”同治十三年(1874)七月,刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂,其绝卖房屋文契载明:“因无力修葺,情愿出售,先立草议。”以上数件正契内容反映,苏州以及苏州郊区、南京等地的田宅交易,买卖双方在书立正契之前,均订立过草议或草议类文书,草议详细载明了所有房产、全部房价银及一应交割事项,而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装折等银也一并予以规定,这与我们所见草议文书完全契合,而且正契所载,完全按照草议,草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立草议,才能使我们理解正契中“议得”二字的真正含义。

  康熙初年,就已出现了一次性预先书立各式文书的做法

  乾隆三年(1738)五月,吴县人江慎思,将自有平屋3间,出卖给严处为业,得过房价银16两,因原价不敷,再次央中,向严处要得贴价银7两,双方书立《加贴绝房屋基地文契》,契中载明:“遵旨一书一绝,卖价已足,贴价已敷,仍凭严处拆卸改造,永远管业,与江姓无涉。”这是目前所见最早载明“总书一契”字样的江南房地产买卖文书。

  清代民间田宅买卖,为完成所有权的转移,需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书,从典卖、绝卖到找价,房地产完成所有权的转移往往历时数年以至数十年。但实际上,早在康熙初年,就已出现一次性预先书立各式文书的做法了。

  康熙十年(1671)五月,嘉定县业主张屏侯、新侯兄弟,为了安葬亲人,筹措所需银两,先是出具《卖契》,说明卖房的原因是“粮银无措”,因此将在城三图房屋一所卖与席处为业,收取房价银450两;继而出具《添绝卖契》,说明后来“又因钱粮紧急”,因而央请原中“议添绝银”,收取添绝银90两;后来再次出具《添绝卖契》,说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”,获取过添绝银,现在“又因钱粮急迫,且有葬亲大事”,因而再次央请原中等“再议添绝”,收取二次添绝银60两(此笔添绝银,即加绝银);最后第三次出具《添绝卖契》,说明此次房产“已经添绝外,复行加绝”,现在“又因粮银无措,且葬费不支”,于是再次央请原中等,更向买主席处“言添”,获取“加绝银”30两,并且特别声明,此次加绝“出于常格之外”,“在席忠厚待人,在张得济正用,自后永远管业居住,并无不尽不绝,决无异言”。四件文书,正契一件,添契三件,相当完备,完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两,添绝银三次共180两,添绝银是房价正契银的40%。双方所立议单清楚地说明,正契银和三次添加银,均是一次性支付的,相关文契也均是于康熙十年五月一次性具立的,而具立的文字口气,却参照了分次书立的文契。添加契说明的付款理由既大同小异,正契和添加契也未标明具体日期,反之正说明,尽管正契银和历次添加银是一次性支付的,但添加契还得分次具立,这样一来,就完全符合乡间俗例。

  到了乾隆初年,民间的这种实际做法就在文书上直接反映出来。吴县龚尚义在乾隆二十三年(1758)四月的卖房契上声明:“三面议定,遵奉宪例,总书一契。”江宁府汪其秋在嘉庆十一年(1806)五月的《杜绝卖住房文契》上声明:“此房自杜绝卖后,遵奉部宪例禁,凡杜绝之产永无增找,永不回赎,永断葛藤。”太湖厅傅正东在同治五年(1866)九月所立《永远杜绝卖坟前馀地文契》上声明:“谨遵定例,总书一契为凭。自今杜绝之后,永斩割根,再无丝毫枝节,任凭得主开垦,驳□栽种,阴阳两用,永为世业。”

  江南房地产交易总书一契类文书,或称“遵旨一书一绝”,或称“遵例总归一纸”,或称“遵例总书一契”,或称“今遵新例一契书绝”,表述微有不同,但意思甚明,均称遵照新例,将各种卖契、找契、贴契等总合为一契书立,到乾隆末年,已经成为江南房地产转移文契的主要书立方式。如果我们细绎此类“总书一契”字样的文书,可以究明其内容不外乎三方面:一是声明文书的书立是总书一契;二是声明产权的转移,原主放弃产权房价,无赎无加,新主拥有产权,任凭拆卸改造;三是声明责任和税粮负担的转移,房产既经推收,条漕税粮过户办纳。如此说来,每件总书一纸的文契,行文虽是套路,但内容谨严,文意非常明确,不留任何纠纷或歧异的空间。

  针对民间规避房地产交易税银的做法,清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施

  买卖文书形式的这种变化,既是民间房地产交易长期运作的结果,又是民间落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果。

  按清律规定和民间惯例,房地产典卖即活卖,因为产权尚未转移,无需交税,绝卖后的找价也不交税,只有绝卖价需交产权税。因此,江南民间房地产买卖双方尽量多签典契,少签绝契,即使绝卖,也通行卖后再付找价的做法,以尽量降低绝卖价格从而减少纳税数量;或者干脆具立不经官府盖印的白契,不到官府交税。嘉庆《松江府志》就曾记载:“田房税契虽属直省通行定额,而松属田房授受大率抵押典赎者多,立契绝卖者少,所以常年收税有限。”清中期浙江巡抚衙门曾规定:“凡民间活契典当田房一概免其纳税,其一切卖契无论是否杜绝,俱令纳税,其有先典后卖者典契既不纳税,按照卖契银两实数纳税。”前述康熙十年(1671)张屏侯兄弟绝卖房屋,卖房银450两,《纳户执照》和《换契票》显示,确实按百分之三的纳税要求,交了税银13两5钱,而三次添绝银180两就未见交税。这实际上就是江南民间房地产绝卖后通行不断找价的制度背景。

  针对民间尽量规避房地产交易税银的做法,清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施。

  一是颁发契尾契根,业户按章纳税。元代以来,税契后粘附房地产买卖契约末尾的官文书,称为“契尾”。清初沿用这种方法,由各省布政司衙门印刷编号发给各地州县,办理税契手续时使用。到雍正年间,河南巡抚田文镜奏请,民间置买田房,与其颁给契尾,不如使布政司颁给契纸契根。户部议覆:“凡绅衿民人置买田房产业,概不许用白纸写契,藩司将契纸契根发该州县收税,裁存契根,契纸发各纸铺,听民间买用。”奉旨“依议”,每张契纸,官府收取制钱五文。这一规定要求民间必须购买官颁契纸具立产权转移文书。但因实行有困难,到乾隆初年,又恢复为颁写契尾文书制度,规定凡有绅士军民置买田地房产,既要求业户按章纳税,也为防止收税官吏舞弊侵吞税款。至清末,江、浙地方政府印制《官颁绝契》,令卖主填报,按此要求书立的契书,官方才会予以认定。

  二是规定绝卖文契不准贴赎,典卖文契限定找赎年份。雍正八年(1730),朝廷定例:“绝卖文契,注明永不回赎,及契内并未注明找贴者,概不准贴赎。”乾隆五年(1740),《大清律例》重申:“卖产立有绝卖文契,并未注有‘找贴’字样者,概不准贴赎。如契内未载‘绝卖’字样,或注定年限回赎者,并听回赎。若卖主无力回赎,许凭中公估,找贴一次,另立绝卖契纸。若买主不愿找贴,听其别卖归还原价。倘已经卖绝,契载确凿,复行告找、告赎,及执产动归原先侭亲邻之说,借端掯勒,希图短价者,俱照不应重律治罪。”乾隆二十二年(1757)《大清律例》又规定:“其自乾隆十八年定例以前,典卖契载不明之产,如在三十年以内,契无绝卖字样者,听其照例分别找赎,若远在三十年以外,契内虽无绝卖字样,即以绝卖论,概不许赎。”江、浙地方的官府也不断颁布檄示,严令切实遵行。朝廷的立法和地方官府的规定,实际上均是为了降低民间房地产转移中的典卖和找价比重,以多征产权税收。

  三是规定绝卖文书必须总书一契。这与规定绝卖文契不准贴赎的立意宗旨是一样的。江南民间房地产交易通行不断找价,产权转移历时长久,据说这起于明代隆庆年间,此后实行不辍。清廷和江南地方官府采取相应防治措施、作出种种规定后,在一定程度上减轻了文书书立分立各契的现象,缩减了民间找价的次数和时间。找价现象进入乾隆时期逐渐趋于弱化,但直到清末,民间找价现象依然十分普遍,始终未曾绝迹。光绪三十年(1904),上海知县的示谕就曾提到,“照得民间买卖田房产业,失主既已立契卖绝,告找告赎,或藉端索借,向得主诈扰,均属大干例禁。……本邑买卖田房,既立卖契,价不载明,复又另立加找绝叹等名目之契,系属恶俗,殊乖定例。”由此说来,论者所谓“上海地区加叹名存实亡的过程自道光元年(1821)就已开始了”的看法并不符合历史实际。■

  (作者为南京大学特聘教授、历史学院博导)

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