房贷新政出台，楼市去向何方？

　　上海易居房地产研究院昨日（10月13日）发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，该研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。

　　今年春节过后，房地产市场已经连续低迷了半年多，房价、销售量、投资都在下滑。近期楼市在限购松绑、房贷放松这些政策的刺激下开始有了回暖的趋势，然而如此大量的库存重压之下，楼市成交量真正提升，还有待资金环境的回暖，也就是房贷优惠政策的配套。

　　业内人士分析，“十一”长假前一天房贷新政刚刚出炉，各家银行的细则还在制定中，落地还需要时间，因此购房者多处于观望状态。一旦各家银行实施细则落地，可能会燃起楼市新一轮的热情。同时，由于楼市目前库存积压严重，因此开发商以走量为主，预计楼价不会大涨。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明10月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

　　一线城市库存压力最大

　　在昨天公布的报告中，分城市来看，35个城市中，有31个城市库存出现同比增长。其中，南昌、温州和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到99.3%、60.3%和60.1%。有4个城市库存出现同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为27.1%。

　　截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。

　　值得一提的是，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。这和4个一线城市市场成交总体偏弱的特征有关。研究员严跃进指出，“从同比值看，已保持连续8个月的同比增幅扩大现象，在一线城市限购政策不放开的情况下，第四季度亟须结合央行救市政策做文章”。

　　报告还显示，二线城市在本轮楼市周期中，库存去化速度首次超过一线城市。在35个城市中，有16个城市的存销比出现环比上升，其中以深圳和广州的存销比环比增加值最大，相比8月分别增加3.4个月和2.5个月。

　　严跃进分析认为，整体来看，相比二三线城市，一线城市压力最大。在一线城市今年明确不放松限购政策的背景下，第四季度不排除出现各类打擦边球的“救市”做法。

　　事实上，在楼市相对低迷的行情之下，国庆黄金周期间一线城市众多开发商推出优惠吸引购房者出手，但是从目前成交情况来看，仍旧成色不足。

　　据媒体报道，“十一”期间，北京商品住宅成交量较为平淡，“十一”期间北京商品住宅共成交538套，成交总面积为4.54万平方米，同比去年“十一”分别下降40%、35%。据亚豪机构统计数据显示，“十一”长假期间北京仅有位于朝阳区的首开常青藤和利锦府2个中端项目开盘入市，2个项目累计新增供应160套，与去年“十一”假期相比，开盘项目个数减少了4个，供应套数下降了75%。

　　据焦点网数据统计，黄金周期间，上海全市商品住宅成交637套。成交面积为6.97万平方米，环比去年同期下跌26.1%，为2012年来最低水平。与9月最后一周成交量更是暴跌了66.4%；成交均价为25451元/平方米，环比去年同期上涨11.38%，为同期历史最高值。

　　另据统计，国庆黄金周期间广州十一区网签一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面积57886平方米，同比下跌36.4%；成交均价11867元/平方米，同比上涨30.1%。

　　楼市预期回暖四季度成交量有望回升

　　不过，央行新政出台，重提最低七折的首套房贷款下限，信贷口径放松，让房地产市场预期发生悄然变化。

　　证券日报刊文称，业内人士分析，“十一”长假前一天新政刚刚出炉，各家银行的细则还在制定中，落地还需要时间，因此购房者多处于观望状态。一旦各家银行实施细则落地，可能会燃起楼市新一轮的热情。

　　据《中国证券报》报道，多家银行表示实际执行过程中基本难以出现七折利率。尽管如此，对于首套房认定新标准的出台，让改善型购房需求得到释放，市场预期也随着信贷政策的松动而回暖，楼市成交量有望回升。

　　文章称，截止目前，已有包括建行、中行、兴业银行在内的多家银行正式发文落实住房政策新规。从各银行执行上看，对于首套房的认定已经从“名下无房且无贷款记录”的旧标准，放宽至“贷款已结清”等新标准上。

　　“央行对于首套房认定的政策影响非常大，将使改善型客户全面回归。而且，对于银行来说，这部分客户也是优质客户。”中原地产首席分析师张大伟认为，贷款七折利率将很难出现，但预期后续将有可能出现九折左右的首套房利率，信贷环境趋于宽松，购房者的压力将明显降低。

　　一些银行业人士表示，由于当前银行自身的资金成本高，房贷业务对于银行而言本来就没多少利润，目前银行在售的理财产品的预期年化收益率多在5%左右，如果房贷利率按照目前基准利率打7折来执行就是4.5%，这对于银行显然是亏本生意，预估银行执行房贷7折优惠的动力不太足。

　　不过，此次信贷政策松绑，市场供求和买卖双方的情绪已经出现微妙变化。市场人士认为，未来需求也将受到信贷政策松绑的刺激而开始释放，四季度市场成交量将回升。

　　“房地产行业正在经历一个转型过程，整个商业模式都在发生转变，现在不可能再出现2009年之后的那样的大涨，楼市的下行还将继续，但是下行速度明显放缓，已经接近了底部。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授说。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着各银行对于房贷新政落地实施和普宅标准调整所释放出的改善型需求入市，四季度楼市有望复苏回暖，走出此前9个月的低迷局面。

　　此外，财政部副部长朱光耀日前表示，中国正在密切关注国内房地产市场，但是没必要针对该行业或其他经济领域出台任何重大刺激政策。“政府或将救市”之疑再被打消。在未来没有更多政策出台预期之下，楼市博弈结果或许将更为明朗。■