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谭勇:坚持“房住不炒” 落实“因城施策” 促进房地产市场平稳健康发展

发稿时间:2020-12-25 14:31:47  

  编者按:12月20日,由中国经济体制改革杂志社、绍兴市委市人民政府联合主办的“学习贯彻十九届五中全会精神,加快构建新发展格局——中国改革(2020)年会暨新发展阶段地方改革推进高层研讨会”在浙江省绍兴市举行。本文为长沙市人民政府副市长谭勇的地方实践交流内容。

尊敬的各位领导,各位专家,各位来宾:

  根据会议安排,我就长沙市房地产调控有关工作谈谈体会,敬请大家批评指正。

  习近平总书记在党的十九大报告中明确指出,“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”近年来,长沙市认真贯彻落实习总书记重要指示精神和党中央、国务院决策部署,按照湖南省委、省政府要求,把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践行“两个维护”的具体检验,始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松,精准落实长效机制方案,保持调控政策的稳定性、持续性,坚决打赢“反炒房攻坚战”“房价保卫战”,实现了“稳地价、稳房价、稳预期”阶段性调控目标。目前,长沙房价收入比保持在6.4左右,在全国50座大中城市中处于较低水平。今年上半年,长沙GDP增速2.2%,位居全国主要省会城市前列。2008年至2020年,长沙连续13年获评全国十大最具幸福感城市。通过房地产调控有效助推长沙形成了投资增长、市场平稳、人才流入、产业聚集、民生幸福、消费活跃的发展格局。长沙房地产调控工作得到习近平总书记的充分肯定,韩正副总理高度赞扬,中宣部、住建部向全国推介长沙经验。我们的主要做法是:

  一、树牢“房住不炒”战略定位

  落实习近平总书记“房住不炒”的定位,就是要坚持以人民为中心的发展理念,按照党中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的重要指示精神,坚决抓好房地产调控工作,树牢正确的发展观、政绩观。

  一是从经济高质量发展规律来认识房地产调控。习总书记强调:“实体经济是一国经济的立身之本、财富之源;先进制造业是实体经济的一个关键,经济发展任何时候都不能脱实向虚”。长沙市深刻认识到,制造业是立市之基、富市之路、强市之本,经济要高质量发展,必须壮大实体经济,逐步摆脱对房地产和土地财政的路径依赖,正确处理经济短期刺激和长期稳健发展关系,真正实现质量变革、效率变革、动力变革。长沙市将“智能制造”作为首要发展任务,召开市委全会对制造业高质量发展作出全面部署,出台实施制造业高质量发展“七大工程”22条政策措施。近三年全市入库土地出让收入占全市财政收入比重为26.21%,在全国省会城市处于较低水平。

  二是从满足人民对美好生活需要来认识房地产调控。习总书记指出:“住房问题,既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定”。长沙坚持把“住有所居”作为一项重大民生工程来抓,通过稳房价让市民真正分享到改革红利、发展红利和城市红利,增强老百姓生活获得感、幸福感、安全感。保持房地产调控政策的稳定性、持续性,通过完善住房制度和供应体系,尽最大努力实现人民群众的安居梦。近四年来,长沙每年净流入人口20万以上,且以年轻人为主,位居国内大中城市前列。

  三是从防范化解重大风险层面来认识房地产调控。习总书记强调:“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。长沙将房地产调控作为打赢三大攻坚战的重要任务,把房地产调控与防范化解重大风险结合起来,注意避免金融脱实向虚,通过制定差别化金融信贷政策,坚决遏制房地产金融化泡沫化,防范化解房地产市场风险。近三年,长沙保持稳定的房地产金融政策,房地产贷款当年新增额占全部贷款新增额的比例,从2017年末的43.59%下降到2020年6月末的16.03%。

  二、实施最坚决调控政策

  按照习总书记关于“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”等重要讲话精神,长沙坚持主动调控、严格调控、精准调控,采取市场化、规则化、透明化措施,全面打响“反炒房攻坚战”,确保“稳地价、稳房价、稳预期”。

  一是突出稳市场,坚决遏制投机炒房。为遏制房价过快上涨,长沙打出调控“组合拳”,大量伪刚需、投机炒房的被挡在门外。自2017年开始,长沙市根据市场变化情况相继出台“3·18”“5·20”“9·23”系列严厉调控措施,打响“房价保卫战”“反炒房攻坚战”。2018年出台“6·25”反炒房措施,从差别化购房资格、差别化金融税收政策、提高转让年限、限制企业购房等方面形成“一揽子”调控方案,强化供求双向调控和全过程精准调控:金融方面,将二套住房公积金贷款首付比例提高至60%,建立购地资金来源审查制度,防范消费信贷资金流入房地产市场;财税方面,2019年率先在全国取消二套住房契税优惠;监管方面,完善了房地产市场预警预报指标体系,建立信息共享机制与监测平台,重点监测地价、房价、结构、库存、信贷等关键指标。目前,长沙购房者中本市户籍购房占比、首套房占比、中青年购房占比均接近或超过9成。

  二是突出严整治,全面整顿市场秩序。2016年下半年开始,在输入性楼市“虚火”带动下,“炒房客”蜂拥而至,长沙市场一度出现一房难求、囤房炒房、价外加价、捆绑销售等楼市乱象。湖南省委、省政府对这一非正常现象高度关注,长沙市委、市政府集中开展“反炒房、反暴利、反捂盘”整治行动,重拳打击各类违法违规行为,通过建立黑名单制度、暂停参与土地招拍挂、责令停业整顿、严查购房资格造假等措施,全面整顿房地产市场秩序。通过整治,存在违法违规问题的24个企业、9名个人被立案处罚,8个房地产企业被纳入黑名单,1027家中介机构被责令停业整顿,92人违规落户被查处退回原籍。

  三是突出优供给,形成多层次住房供应体系。长沙利用国家政策性租赁住房试点城市和国家住房租赁市场发展试点城市的契机,采取实物配租、货币补贴、政策优惠等措施,形成保障性租赁住房(公租房、政策性租赁住房)和市场化租赁住房并举模式,着力解决新市民、年轻群体、低收入家庭的住房困难问题。同时,长沙采取“限房价、竞地价”的方式提供限价商品住房,从土地源头上实现了稳房价、稳供应、稳预期的目标。2019年长沙市供应普通商品住宅2180万平方米、成交1910.7万平方米。尽管受疫情影响,但长沙房地产市场韧劲好,预计今年市场供求总体规模与去年持平。近两年来住宅供销比稳定为1.14,市场供求平衡、量价平稳。

  四是突出抓引导,营造理性和谐市场环境。在房价保卫战中,邀请和组织省会主要媒体密集发声,用权威信息和主流声音引导舆情。今年8月11日,央视《焦点访谈》播放“房住不炒·打好组合拳”,专题报道长沙房地产市场调控情况;今年10月,国家住建部以简报的形式专门介绍长沙落实房地产长效机制的做法,并发至相关部委、省厅及城市政府;2018年6月份《湖南日报》在头版连续推出5篇评论文章,充分彰显湖南省委、长沙市委“房住不炒”的鲜明导向,有力释放推动房地产市场平稳健康发展的强烈信号。同时,对房地产市场舆情进行全过程监控,严厉打击利用自媒体等炒作房价上涨、散布虚假信息等违法行为,净化了网络舆情空间。

  三、着力健全长效机制

  按照习总书记提出的“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”的重要指示精神,坚决落实地方党委、政府主体责任,研究制定有效措施和长效机制,实现房地产市场动态平衡。

  一是聚焦风险防范,促进企业发展。上线“长沙住房”APP,不断完善以房屋网签备案为核心的“一网通办”平台,充分发挥“互联网+”、大数据、区块链等信息技术,与税务、金融、公安、人社、民政、司法等部门信息互联互通、共建共享,实现房屋交易网签全覆盖,加强市场监测监管,形成齐抓共管的良好局面。持续强化房地产金融审慎管理,进一步完善商品房预售资金监管制度,严格防范消费贷等资金流入房地产市场,保障房屋交易资金安全。

  二是聚焦土地要素,保障住宅供应。全面落实十三五住房发展规划,精心编制十四五住房发展规划,紧紧抓住土地供应这个关键,按照“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的住房要求,把好用地供应节点、分布与时序,确保实际供应规模不低于住房规划指标。首先,抓好住房租赁试点。按照住房租赁试点城市目标与任务,建立共管共治的网格管理体系,长沙市全方位、系统化培育住房租赁市场发展。目前,累计筹集各类保障房23万套,去年以来开工建设了3.7万套租赁住房,计划到2021年增加到7.75万套,有效保障住房困难群众和新市民租住需求。其次,加大商品住房供给。4年来落实限价商品住房供地面积1.5万余亩,占商品住房供地总量的90%以上。再次,监测住宅用地市场。定期公开土地储备及土地供应进展情况,建立全市经营性用地数据库,健全土地批而未供、围而未建考评机制,通过房价地价联动监管,切实稳定市场预期。

  三是聚焦制造业发展,振兴实体经济。还原住房的居住属性,弱化和抑制住房金融投资属性,通过优化实施房地产长效机制,坚决摆脱对土地财政的依赖,防止炒房对制造业形成挤出效应。充分发挥房价洼地的比较优势,相继出台长沙市“工业30条”“人才政策22条”“科技创新1+4”、制造业高质量发展22条等政策文件,以智能制造为主攻方向,大力发展先进制造业,明确22个工业新兴及优势产业链,吸引制造业项目投资、新兴产业集聚、高技术人才落户,加快新旧动能转换、推进高质量发展。近两年来,长沙市铺排重大产业项目2340个,累计完成投资6550亿元。

  四是聚焦高质量发展,提升人居环境。继续实施限售、限企和差别化信贷、税收调控政策,推行“三价合一”监管,根据市场变化选用长效机制政策工具进行调控,第一时间平衡供求关系、解决风险问题。坚持供给侧结构性改革,树立科技领先、品质为本的项目建设理念,聚焦聚力高质量发展,建立高品质楼盘管控体系,全力推进“四精五有”建设,把房价优势转换为提升楼盘品质、改善人居环境的成本支撑,从行政审批、资金监管、示范推广、诚信档案等方面形成“扶优汰劣”的市场环境,全面提升楼盘设计品质、配套品质、建设品质和科技品质,强化品质履约管理,全力打造更多精品楼盘,助推长沙高质量发展。

  下一步,长沙将进一步增强“房住不炒”战略定力,不断完善住房制度和长效机制,提升房地产调控的科学性、系统性、协同性,确保房地产市场平稳健康发展。

  我的发言完毕,谢谢大家!